서울시 토지거래허가구역 재지정 갭투자 불가능?

오늘 기사를 보니까 정부와 서울시에서 주택시장 안정화 방안 합동브리핑을 열었어요. 서울시 일부 지역을 "토지거래허가구역"으로 지정하겠다는 내용이었는데 토지거래허가구역이 뭔지 왜 허가구역으로 지정했는지 알아보도록할게요.

 

 

 

토지거래허가구역이란?

투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 토지거래허가구역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용되며, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능합니다.

 

 

 

 

 

1. 토지거래허가구역 해제 배경

 
서울시는 지난달 13일 강남구, 서초구, 송파구에 해당하는 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했습니다. 토지거래허가구역 제도는 주택을 거래할 때 일정 규모 이상일 경우 지자체장의 허가를 받도록 하는 규제다. 이 규제는 실거주 목적의 주택 거래만 허용하며, 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자 방식의 거래는 불가능하다. 그러나 이번 해제에 따라 실거주 의무가 사라지고, 갭투자가 가능해지면서 시장에 큰 영향을 미쳤다.

 

출처 - 강남구청

 

 

2. 갭투자 급증

토지거래허가구역 해제 이후, 특히 강남 3구에서는 갭투자 추정 거래가 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다. 국토교통부의 자료에 따르면, 2025년 2월 강남 3구에서 갭투자로 추정되는 주택 구매 건수는 총 134건에 달했으며, 이는 2024년 12월 61건에 비해 약 2.19배 증가한 수치다. 금액으로 보면, 지난해 12월 1118억5700만원에서 2025년 2월 2943억700만원으로 거래 금액도 2.63배 증가했다. 갭투자는 전세 보증금을 승계받고 금융기관 대출을 끼고 주택을 매수하는 방식으로, 실거주 의무가 없어진 상황에서 활성화되었다.

 

3. 서울 전역으로 확산

강남 3구에서 시작된 갭투자 증가 현상은 서울 전역으로 확산됐다. 2025년 2월 서울에서의 갭투자 추정 사례는 총 429건으로, 2024년 12월 232건에 비해 약 1.84배 증가했다. 이는 서울 전역에서 부동산 시장의 회복과 함께 갭투자 활동이 활발히 이루어지고 있음을 보여준다. 다만, 전체 아파트 거래 건수는 5000건을 넘어서면서 갭투자 비율은 전체의 10%를 넘지 않았다. 2020~2021년 부동산 급등기에는 서울 아파트 거래에서 갭투자 비율이 50%에 달했던 점을 감안하면, 그 비율은 여전히 낮지만 증가세가 우려스럽다. 토지거래허가구역을 특정 구역이나 동이 아닌 구를 한 꺼번에 지정한 것은 이번에 처음이며 지난 규제지역보다 강남3구 포함 용산구 이외로 더 넓혀버렸다.

4. 아파트 거래량과 실거래가 급증

토지거래허가구역 해제 후 아파트 매매 거래량과 실거래가가 급증했다. 서울시 발표에 따르면, 2025년 2월 12일부터 3월 6일까지 22일 동안 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동에서의 아파트 거래 건수는 166건으로 급증했다. 해제 전 82건에서 166건으로 거래가 두 배 이상 늘었다. 특히 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동의 아파트 거래는 규제 해제 전후로 급격히 증가했다. 예를 들어, 잠실동의 '리센츠' 아파트는 거래 건수가 8건에서 20건으로 급증했으며, 삼성동의 거래는 7건에서 33건으로 늘었다.

실거래가도 눈에 띄게 상승했다. 서울시 발표에 따르면, 해제 후 아파트의 평균 실거래가는 28억2213만원으로, 해제 전(27억3738만원)보다 약 8475만원 증가했다. 예를 들어, 잠실동 '잠실엘스'는 해제 전 27억5000만원에서 해제 후 30억원으로 거래되었고, '레이크팰리스'는 3억원 이상 오른 27억4000만원에 거래됐다. 이러한 급등은 서울시 발표와는 다른 양상을 보이고 있으며, 시장의 과열을 나타낸다.

5. 시장 과열과 부작용

토지거래허가구역 해제 이후 부동산 시장에서 거래량과 가격이 급등하면서 과열 현상이 발생하고 있다. 갭투자와 같은 투기성 거래가 증가하고, 일부 지역에서는 아파트값이 급등하는 상황이 벌어졌다. 특히 갭투자는 실수요자가 아닌 투자자들에 의한 수요를 불러일으키며, 이는 가격 상승을 더욱 부추기고 있다. 예를 들어, 대치동의 '래미안대치팰리스' 아파트는 40억원에 거래되며 최고가를 기록했다. 이는 해당 지역이 대출 규제 등의 외부 변수 영향을 덜 받는 특성상 급등한 호가가 실거래가로 이어지는 양상이다.

6. 서울시의 대응

서울시는 시장 과열을 우려하며, 각 자치구와 협력해 허위 매물이나 가격 담합 등을 집중 단속하고 있으며, 실거래 현황을 수시로 집계하여 공개할 계획이라고 밝혔다. 또한, 서울시는 집값이 비정상적으로 상승할 경우 토지거래허가구역을 재지정할 수 있다는 입장을 보였다. 서울시는 주택 시장의 불안정을 방지하고 투명한 거래를 유도하기 위해 시장 상황을 계속해서 모니터링할 것이다.

 

 

허가구역 지정 대상지역

- 허가대상용도 : 아파트

- 허가대상 여부는 허가신청 당시의 건축물대장을 기준으로 판단

 

반응형

 

서울특별시

강남구
개포동, 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 세곡동, 수서동, 신사동, 압구정동, 역삼동, 율현동, 일원동, 자곡동, 청담동

서초구
내곡동, 반포동, 방배동, 서초동, 신원동, 양재동, 염곡동, 우면동, 원지동, 잠원동

송파구
가락동, 거여동, 마천동, 문정동, 방이동, 삼전동, 석촌동, 송파동, 신천동, 오금동, 잠실동, 장지동, 풍남동

용산구
갈원동, 남영동, 도원동, 동빙고동, 동자동, 문배동, 보광동, 산천동, 서게동, 서빙고동, 신계동, 신창동, 용문동, 용산동1가, 용산동2가, 용산동3가, 용산동4가, 용산동5가, 용산동6가, 원효로1가, 원효로2가, 원효로3가, 원효로4가, 이촌동, 이태원동, 주성동, 청암동, 청파동1가, 청파동2가, 청파동3가, 한강로1가, 한강로2가, 한강로3가, 한남동, 효창동, 후암동

 

출처 강남구청

7. 결론

토지거래허가구역 해제 후 나타난 가장 큰 문제점은 부동산 시장의 과열이다. 규제 해제로 인해 갭투자가 활성화되었고, 특정 지역에서는 가격이 급등하면서 일부 실수요자들이 가격 상승의 부담을 지게 됐다. 갭투자는 투기적인 성격이 강하고, 가격 불안정을 초래할 수 있기 때문에 서울시는 이를 철저히 감시할 필요가 있다. 또한, 이러한 과열 현상이 계속될 경우, 서울시의 주택 시장 안정성을 위협할 수 있다. 디딤돌, 버팀목 등 정책대출이 서울 및 수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용한다면 대출금리를 추가로 인상하기로 했다. 정부는 "이번 안정화방안 이후에도 주택시장 불안이 지속된다면 금융,세제,정책대출 등의 대응 방안을 제약없이 검토해 특단의 추가 조치를 강구할 계획이다."라고 밝혔다.